확정일자 받는 이유는 무엇일까?

전세 월세를 들어갈 때 확정일자 받는 이유

지난번 글에서 확정일자는 무엇이고 확정일자를 받는 법에 대해서 알아보았는데요. 이번 글에서는 그 확정일자는 왜 받는 것이고, 꼭 받아야 하는 것인지, 확정일자를 받지 않았을 경우에 어떤 일이 생길 수 있는지 알아보겠습니다.

1편 확정일자란?

확정일자를 왜 받아야 하나?

지난 번 글에서 확정일자를 받으면 대항력이 생긴다고 배웠습니다. 정확히는 확정일자만 받으면 되는 것이 아니고 3가지 조건을 만족해야 하죠. 전입신고(주민등록)과 점유(이사하고 살고 있을 것) 그리고 확정일자입니다. 이 3가지 중에 확정일자는 한 번만 받아두면 되는 것이고 전입신고와 점유는 계속 하고 있어야 한다는 것도 잊으시면 안됩니다.

확정일자를 받는 이유 중 가장 큰 이유는 바로 '보증금'때문인데요. 집주인이 계약이 종료 되었을 때 보증금을 내어주어야 하는데, 이 돈을 돌려주지 않거나, 경매에 넘어가거나 해서 돌려줄 수 없어 분쟁이 발생하였을 때 이 확정일자로 인한 '대항력'으로 보증금을 돌려 받을 수 있게 됩니다. 돌려 받을 수 있다라고 단정지을 수는 없지만 매우 높은 확률로 많은 부분을 돌려받을 수 있습니다.

이것은 민법, 주택 임대차 보호법과 상가 임대차 보호법 등 관련 법률에 따라서 소액임차보증금에 대한 우선순위를 거의 1순위로 인정 해주기 때문에, 일정부분은 주택이 경매로 넘어간다고 하더라도 최우선 변제를 받을 수 있기 때문입니다. 하지만 그 금액의 한도가 있고 경매의 결과에 따라서 달라질 수 있기 때문에 모두 돌려받을 수 있다고 단정할 수 없는 것이고요.

확정일자를 꼭 받아야 하나?

위에서 본 것처럼 확정일자를 받지 않았을 때 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다. 확정일자 받는데 수수료가 600원인데, 이것 깜빡하고 넘어갔다가 날벼락을 맞을 수 있으니 저라면 꼭 받겠습니다. 사실 안받을 이유가 없죠. 전입신고 하러 가실 때 계약서를 꼭 챙겨서 가시면 됩니다. 깜빡하셨다면 인터넷 등기소에서도 할 수 있습니다.

확정일자를 받지 않았을 때 생길 수 있는 일

예를 들어서 설명하는 것이 제일 좋을 것 같은데요. 다음과 같은 상황에서 집이 경매에 넘어갔다고 합시다.

집주인 : 김씨 부동산 소재지 : 안산시

1. 은행 저당(대출) : 2020. 5. 5. 4천만원
2. 종로구청 가압류 : 2022. 10. 10 3천만원

임차인 : "나"

1. 전입신고 : 2021. 7. 7.
2. 보증금 : 4천만원(소액임차인에 해당)

경매 낙찰가 : 8천만원 경매배당일 : 2023. 6. 6.

여기서 제일 중요한 것은 내가 보증금 4천만원을 온전히 돌려 받을 수 있는가가 문제죠. 경매에 넘어가면 우선순위에 따라서 배당금을 받게되는데요. 그 순위를 간략하게 표혀하면 다음과 같습니다.

체납처분비(경매하는데 들어가는 비용) 여기서는 0원이라고 칩시다. 소액임금채권과 소액임차보증금 재산에 부과된 세금(당해세라고 부름) 등기된 채권 기타 임차보증금 확정일자를 받지 않았다면 내 보증금은 몇 번째에 있나요? 5번에 있습니다. 8천만원 중에서 4천만원은 은행이 3천만원은 종로구청이 가져가고 남은 돈을 내가 받아갈 수 있습니다. 받는 돈이 거의 없겠죠.

그럼, 전입신고 한 날에 확정일자를 받았다면요? 2번과 4번에 있습니다. 1번은 소액임차보증금이라고 나라에서 지역별로 정해 놓은 금액이 있습니다. 안산시는 2천 3백만원 이군요. 그럼 먼저 2번에서 2천3백만원을 확보했습니다.

다음은 4번 차례인데요. 은행이 빠른가요? 내가 대항력을 갖춘 날짜가 빠른가요? 은행이 빠릅니다. 이러면 은행이 4천만원을 가져갑니다. 그 다음이 바로 내 순서네요. 종로구청은 나보다 늦으니 생각할 필요 없습니다.

그럼 8천 - 2천3백 - 4천 = 1천7백 남았습니다. 남은 돈의 순서가 나니까 내가 1천7백만원을 받아가면서 배당금 정산이 끝납니다. 이로써 나는 2천3백에 1천7백을 더해서 4천만원을 온전히 돌려받게 됩니다.

아주 단편적인 예를 들어서 설명했는데요. 현실에서는 이보다 훨씬 더 복잡합니다. 집이 경매로 넘어갔을 정도면 그 집에 저당이 한 두개 잡혀있겠습니까? 세금 안낸 것들도 많을 것이고요. 우선순위가 복잡해집니다.

그리고 지역별로 소액임차인의 범위와 우선변제금액이 다릅니다. 이것도 알아보셔야 하고요.

여하튼 확정일자는 꼭 받아야 합니다.